Cuando los hogares tienen fecha de vencimiento en Japón

Lima aún continúa con el boom inmobiliario que comenzó hace casi una década atrás. Con carteles de “se vende” o “se alquila”, encontramos casas viejas o departamentos de estreno por todas partes. Ante la falta de oferta, Lima incluso se está llenando de edificios que se levantan de la noche a la mañana. 

Diario Peru Shimpo, 13 de abril 2018

Por otro lado, Japón ya pasó por una experiencia similar. En la actualidad, los precios de los terrenos en Japón han comenzado a subir. Aunque este aumento no es significativo, refleja un futuro optimista para el sector: el precio de los terrenos comerciales en todo Japón subió un promedio de 1.9% el año pasado, mientras que para los terrenos residenciales fue de un 0.3% . Por primera vez después de 26 años, comenzaron a subir los precios de los terrenos fuera de las grandes urbes como Tokyo, Nagoya y Osaka. Esto se debe principalmente al creciente número de extranjeros que visitan Japón cada año y que en el 2017 alcanzó su cifra más alta: 28.7 millones. Para este 2020, en donde Tokyo será la sede de los Juegos Olímpicos, Japón prevé duplicar esa cifra en 40 millones. Los preparativos ya han comenzado con la construcción de rascacielos, hoteles, instalaciones y servicios y con ello, la demanda de terrenos aumenta. 

Prácticamente, la presencia de extranjeros estaría revitalizando el sector inmobiliario en Japón. Pero el “boom inmobiliario” de Perú contrasta con el que se vive en Japón. Mientras que en Perú existe una falta de oferta inmobiliaria, en Japón abundan las propiedades abandonadas (akiya). 

Se construyen nuevas casas, pero se abandonan otras 

Japón es un país de longevos, en donde las “muertes solitarias” reflejan una realidad preocupante. Muchos ancianos mueren en soledad, porque no tienen descendientes directos o si los tienen, apenas tienen contacto con ellos. Cuando fallecen, sus hogares pasan a ser propiedades, en muchos casos, no reclamadas, convirtiéndose en viviendas abandonadas o akiya durante décadas. 

Las “muertes solitarias” son solo la punta del icerbeg de este problema. En el 2017, por ejemplo, los akiya representaban cerca del 11% de la superficie de Japón (41 000 km2), mayormente ubicados en las regiones rurales . Existen diversas razones, estrechamente relacionadas entre sí, por las que las viviendas japonesas pierden a sus ocupantes: las migraciones que ocurren del campo a la ciudad (en donde los hijos dejan sus hogares de origen) o la falta de interés o recursos para regularizar la situación de la propiedad por parte de los herederos (quienes en su mayoría ya poseen un lugar para vivir en el momento que heredaron la propiedad de sus padres). En cualquier caso, resultaría más rentable abandonar una propiedad heredada que venderla. 

Aunque la teoría afirma que cuando el suelo es escaso, los precios aumentan el valor del terreno y de la infraestructura, esto no se cumple en la práctica. Lo que realmente debe entenderse es que el precio del terreno se fija a partir del precio del inmueble que pueda construirse en él . En esto tiene que ver mucho con la idiosincrasia japonesa. 

En Japón, las viviendas están hechas para durar… solo 30 años. Resulta paradójico creer que un país desarrollado, que tiene el concepto de “mottainai” y del reuso y reciclaje, pueda seguir el principio del “scrap and build” (destruir y construir), en donde las viviendas serían descartables. 

El principio del “scrap and build” nació, prácticamente, del crecimiento urbano acelerado, en donde urgían viviendas para una sociedad que quedó devastada por la guerra; prevaleciendo la cantidad sobre la calidad. Pero con el tiempo, los sistemas y técnicas de construcción han mejorado y se han actualizado, debido a la naturaleza misma de Japón, en donde sus viviendas se ven afectadas constantemente por tsunamis y terremotos. Cada 10 años, caducan las regulaciones de construcción japonesas y muchos optan por construir nuevas edificaciones antes que renovarlas . Además, por las creencias animistas propias de Japón, muchos japoneses evitan las viviendas en donde hayan ocurrido anteriormente algún homicidio o suicidio, conocidas como “viviendas estigmatizadas” o wakeari bukken. Por todo esto, las viviendas de segunda mano resultarían poco atractivas para los posibles compradores. En el 2017, el 90% de las casas vendidas en Japón eran de estreno y apenas un 10% eran de segundo uso; contrastando con lo que ocurre en occidente, en donde es lo contrario. 

A pesar de que Japón es un país longevo y que por la contracción demográfica (hay más fallecimientos que nacimientos) disminuye su población, esto no ha afectado a la construcción de nuevas viviendas. Aunque el “scrap and build” afecta positivamente a ciertos sectores (construcción e inmobiliario), podemos ver sus consecuencias en la actualidad: propiedades abandonas en Japón y desde el punto de vista ecológico, se producen más desechos provenientes de la demolición. 

Consciente de esta situación, Japón ha comenzado a replantear sus políticas y ha adoptado ciertas medidas para aumentar la venta de las propiedades de segunda mano. Para comenzar, se ha dispuesto que los agentes inmobiliarios faciliten toda la información disponible sobre las casas de segunda mano a los futuros compradores, incluyendo los resultados de cualquier inspección realizada, a fin de evitar ambigüedades sobre la propiedad. Otra propuesta que se plantea es la reducción de los impuestos relacionados con la adquisición de una vivienda de segunda mano (alcabala en el Perú) así como ofrecer mayores facilidades al solicitar préstamos bancarios. Con todos estos incentivos, lo que se quiere conseguir es impulsar la compraventa de viviendas usadas. 

No podemos negar que a través del principio del “scrap and build”, las ciudades de Japón han crecido visualmente para Occidente. Como su infraestructura está en constante cambio, Japón contrasta con la realidad de muchas ciudades en Latinoamérica, que adolece de viviendas precarias o tugurizadas por varias generaciones ante el aparente desinterés de las autoridades locales. Pero para Japón, ya es momento de replantear este principio, sobre todo si se aplica en una sociedad que ha crecido en infraestructura, pero no en habitantes.

FUENTES:

Reuters (2018)
The Economist (2018)
GARCÍA MONTALVO, José (2007). Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España.
Elisabeth Braw-The Guardian (2014)

(Artículo originalmente publicado en el diario Peru Shimpo el día 13 de abril de 2018)